Salkkuni osakeanalyysi 1: YIT Oyj [Ticker: YTY1V]

Johdanto

Muita analyyseja ei tulla tällä pätkällä pitkittämään, mutta näin ensimmäisen lajiaan olevan kirjoituksen alussa olkoot lyhyt tavoitteen asettaminen paikallaan. Tarkoitukseni on siis analysoida jokainen salkussani oleva omistus samoihin fundamentteihin perustuen ja samalla tutustua yrityksiin, jotka tähän mennessä ovat päätyneet osaksi salkkua ehkä hivenen pintapuoleisellakin tuntemuksella. Analyysin avulla syntyvän kiteytetyn johtopäätöksen tulisi yksinkertaisesti vastata kysymykseen ”Onko sijoituskohde salkkuuni sopiva?”.

Ulkopuolisena lukijana näitä analyyseja ei tule ottaa sijoitusneuvoina eikä suosituksina ja sisältöön pitää suhtautua erittäin epäilevästi, sillä onhan kyseessä amatöörin omaksi huvikseen (ja toivottavasti hyödyksi!) suorittama arvio yrityksen tilanteesta.

Käsiteltävänä olevasta osakkeesta pyrin kutomaan kasaan seuraavanlaisen kokonaisuuden:

1. Yleiskuvaus
2. Yrityksen liikevaihto
3. Kilpailijat ja kilpailuetu
4. Yrityksen johto
5. Asiakaskunta
6. Markkinaosuus
7. Alan nykytilanne
8. Tuotetaanko liiketoiminnalla voittoa, paljonko yrityksellä on velkataakkaa
9. Osinko
10. Yhteenveto ja pohdinta

Ideaalitilanteessa tämä analyysi syntyisi yrityksen vuosiraportin ollessa saatavilla, mutta harjoituksen vuoksi päätin aloittaa jo nyt YIT:n kohdalla, ennen varsinaista vuoden 2017 vuosikertomusta ja tilinpäätöstä (Q4/2017 julkaistaan 1.2.2018). Toisaalta tästä syntyy mahdollisuus palata tämän kirjoituksen pariin päivityksen muodossa vajaan kuukauden päästä!

YIT Oyj [YTY1V] yleiskuvaus

Yleinen insinööritoimisto (YIT) on suomalainen rakennusalan yritys, joka toimii kolmella sektorilla: asuntorakentaminen, infrarakentaminen ja toimitilarakentaminen. Yrityksenä se on myös kansainvälinen toimija, joka toimii asuntomarkkinoilla CEE-maissa ja Venäjällä. Yrityksestä on vuonna 2013 irroitettu Caverion Oyj omaksi yhtiökseen (kiinteistöpalvelut) ja vuoden 2018 aikana YIT pyrkii toteuttamaan fuusion Lemminkäisen kanssa.

Yrityksen liikevaihto

Liikevaihto on yrityksen toimesta ilmoitettu sekä toimialaraportoituna (asuntokohde tuloutetaan rakentamisen valmiusasteen ja kohteen myyntiasteen tulon perusteella) ja konserniraportoituna (asuntokohde tuloutetaan kokonaisuudessaan valmistumishetkellä).

YIT:n liikevaihto muodostuu pääosin asuntojen myynnistä kuluttajille sekä toimitila- ja infrahankkeiden toteuttamisesta suuremmille sijoittajille kuten yritykset ja julkinen sektori. Toimialoittain liikevaihtoa tuottavat osiot on jaettu kolmeen:

1. Asuminen Suomi ja CEE

2. Asuminen Venäjä

3. Toimitilat ja infra

Näistä toimialat 1 ja 2 muodostavat yhdessä asuntohankkeista koostuvan liikevaihdon, joka on yhteenlaskettuna merkittävämpi alue kuin toimitilat ja infra (toimialaraportoituna 628,8 milj + 172,7 milj = 801,5 milj EUR VS 559,8 milj EUR , perustuen liikevaihdon raportoituihin lukuihin 1-9 / 17).

KUVA 1: YIT liikevaihdon maantiteteellinen jakauma
Lähde: YIT Oyj osavuosikatsaus, Q3/2017, sivu 11

Maantieteellisesti Suomi tuottaa yritykselle leijonanosan sen liikevaihdosta (ml. kaikki alat: asunnot, infra ja toimitilat).

Vuoden 2017 kolmella neljänneksellä (Q1-Q3) kasvanut toimialaraportoituna kokonaisuudessaan 7% (valuuttakurssein korjattuna 5%) vuoden 2016 samaan ajanjaksoon verrattuna. Konserniraportoituna kasvu on ollut verrattavaan ajanjaksoon 20%. Yritys ei ole nähnyt tarpeelliseksi syyskuun tuloksen jälkeen muuttaa tulosohjeistustaan, joka on toimialaraportoidusti arvioitu 5-12% kasvuksi vuodelle 2017. Vuoden 2016 toimialaraportoitu liikevaihto oli kokonaisuudessaan 1783,6 miljoonaa euroa.

Kilpailijat ja kilpailuetu

Tämä osuus on minulle henkilökohtaisesti vaikein osio kirjoittaa, koska voin myöntää heikon tuntemukseni (erityisesti) rakennusbisneksen koukeroista ja varsinaisesta teknisestä puolesta, joten kovin syvällisesti en kykene YIT:n kilpailuetuja luettelemaan.

Pääkilpailijoinaan YIT mainitsee niin kotimaisia kuin länsinaapurista käsin toimivia yrityksiä. Lisäksi yritys päätyy mainitsemaan myös ulkomailla toimivista paikallisista toimijoista, jotka luovat kilpailua erityisesti Venäjällä.

YIT kuitenkin on suurimmalla markkina-alueellaan (Suomessa) markkinajohtaja päällystyksessä ja infrassa sekä omaa 10-20% osuuden talonrakentamisessa. Sillä on pitkä historia toimijana rakennusalalla, toisin sanoen yrityksellä on tietotaitoa runsaat määrät.

Suomalaisista verrokeistaan yritys lienee myös parhaimmassa asemassa tavoittelemaan kasvavaa asuntokaupan liikevaihtoa ja tuottoa Suomen ulkopuolelta, sillä se on onnistunut kasvamaan yhdeksi päätoimijoista myös CEE-maissa (pl. tuorein toimintamaa Puola) ja suurimmaksi ulkomaiseksi asuntorakentajaksi Venäjällä.

Yrityksen johto

Kari Kauniskangas on ollut yhtiön palveluksessa jo vuodesta 1997. Mainittuja johtotehtäviä vuodesta 2001 eteenpäin, varatoimitusjohtajana vuodet 2008 - 2013, jonka jälkeen toimitusjohtajana vuodesta 2013 eteenpäin. Yrityksen sielunelämän luulisi siis ainakin olevan vuorenhuipulla selkeänä mielessä.

Johtoryhmällä ylipäätänsä on yhteenlaskettuna merkittävää kokemusta konsernin riveistä. Poikkeus konsernin sisältä poimittuun joukkoon pitää tietysti löytyä ja johtoryhmässä se on talousjohtaja, jolla kuitenkin on CV:ssään runsaasti työkokemusta oman tehtävänsä taustalla muista tunnetuista yrityksistä.

Pelkästään yrityksen omien sivujen ja sijoittajalle suunnatun informaatiotulvan osalta YIT vaikuttaa avoimelta ja hyvin organisoidulta yritykseltä, jonka johtohenkilöistä ei ainakaan avoimien lähteiden etsinnällä juuri moitittavaa löytynyt. Myöskään merkittävää osakkeiden myyntiä ei sisäpiirin osalta ole havaittavissa (toisaalta ei myöskään ostoja, pääasiallinen osakkeiden kartuttaminen vaikuttaa tapahtuvan palkkioina).

Asiakaskunta

YIT:n asiakkaina toimivat yksityiset asunnon ostajat (sekä kotia etsivät että asuntosijoittajat), yritykset ja julkinen sektori.

Varsinaisia asiakasmääriä on vaikea löytää, mutta suuntaa voinee ottaa myytyjen kohteiden ja rakenteilla olevien hankkeiden perusteella. Vuoden 2017 Q1-Q3 aikana myytyjä asuntoja on raportoitu Suomessa 2182 kpl (vrt. 2016 Q1-Q3 1872 kpl), CEE-maissa 1070 kpl (vrt. 637 kpl) ja Venäjällä 1942 kpl (vrt. 2598 kpl). Suuria toimitila- ja infrahankkeita on tällä hetkellä käynnissä 5 kpl ja omaperusteisia toimitilahankkeita niin ikään 5 kpl (joista 3 on saatu kokonaisuudessaan myytyä ja kahdessa YIT on vähemmistöomistajana).

Markkinaosuus

YIT on vahva tekijä Suomessa. Infrarakentajana se on markkinajohtajan roolissa, ja vuoden 2015 arvioiden mukaan YIT on hallinut noin 10-20% Suomen asuntomarkkinasta. Tulevan yhdistymisen jälkeen arvioitu osuus on 15-20%. Ulkomaan toimintaympäristöistä ei tarkkoja lukuja sattunut skannauksella silmään, mutta yrityksen omien sanojensa mukaan YIT on myös Puolaa lukuun ottamatta CEE-kohteissaan onnistunut nousemaan merkittäväksi ulkomaalaiseksi tekijäksi. Venäjällä YIT on merkittävin ulkomaalainen rakentaja asuntomarkkinoilla ja onnistunut saamaan jalansijansa kasvukeskuksiin.

Alan nykytilanne

Rakentaminen (sisältäen asunto-, korjaus- ja muun kuin asuinrakentamisen) käy tällä hetkellä kuumana ja myös infran osalta kotimaassa on tarvetta lisäinvestoinneille. Muutto kasvukeskuksiin ja näiden keskuksien kehitys ajaa asuntotarvetta erityisesti kotimaan suurimmissa kaupungeissa. Lisäksi eräänlaisena päätöksenteon ja arvioinnin työkaluna tuotettu "Asuntotuotantotarve 2015-2040" -tutkimus povaa noin 30 000 uuden asunnon tarvetta joka vuosi seuraavan 22 vuoden aikana. Asuntomarkkinoille saapuvan uuden asiakaskunnan lisäksi yleinen luottamus talouteen ja valtion talouden kiihtynyt kasvu luovat lisää markkinamahdollisuuksia.

Tuotetaanko liiketoiminnalla voittoa, paljonko yrityksellä on velkataakkaa

Yrityksenä YIT on vuoden 2017 raportoidulla kolmella neljänneksellä onnistunut tekemään voittoa toimialaraportoituna 61,9 miljoonaa euroa. Muutos vuoden takaiseen vertailujaksoon on 155%. Prosentuaalisesti muutos on vaikuttava, mutta negatiivisia oikaisueriä on huomattavasti vähemmän vuoden 2017 aikana kuin vertailujaksolla, jossa ne vaikuttavat tehtyyn tulokseen suuremmin.

YIT:n velkaantumisaste on on tarkastelukauden Q1-Q3 lopussa 124%, jota voisi pitää tyydyttävänä / välttävänä tasona. Velkaantumisaste on kasvanut noin 12 prosenttiyksikköä tarkasteltuna koko vuoteen 2016. Operatiivisen kassavirta on negatiivinen (-6,5 miljoonaa euroa).

Oikaistuna liikevoittona yritys on kasvu-uralla. Aloittain raportoidut liikevoitot kertovat samaa tarinaa kuin raportin useat muutkin osiot: Venäjä toimii hidastavana tekijänä voiton tahkoamiselle. Positiivista kuitenkin on, että vertailukauteen verrattuna myös Venäjä on punnertanut voitolliseksi, vaikkakin rimaa hipoen.

Osinko

Yrityksen tavoitteena on jakaa omistajilleen 40-60% tilikauden tuloksesta osinkoina. Historiallisesti katsottuna tavoitteeseen on päästy vuosina 2010 – 2014, jonka jälkeen maksusuhde on ylittynyt reilusti (vuonna 2015 138% & vuonna 2016 373%). Ei mainittavaa kasvavan osingon historiaa.

Yhteenveto ja pohdinta

YIT Oyj [YTY1V] on kotimainen rakennusalan yritys, jonka liikevaihto koostuu asuntorakennusmarkkinoista, infrarakentamisesta ja toimitilahankkeista. Yrityksen suurimmat markkinat sijaitsevat Suomessa, mutta se on viime aikoina onnistunut kasvattamaan jalansijaansa, liikevaihtoansa ja tulostansa CEE-maiden asuntomarkkinoilla. Venäjällä YIT on yhä edelleen suurin ulkomainen toimija asuntomarkkinoilla, mutta apeasta taloudesta kärsinyt Venäjä näkyy heikkona rivinä myös YIT:n liikevaihdossa ja tuloksessa.

Asiakaskunnan kasvu / asuntomarkkinoiden vireys näkyi erityisesti Suomessa ja CEE-maissa, joissa myytyjen asuntojen määrä oli selkeässä kasvussa.Venäjällä sen sijaan myytyjen asuntojen määrä oli laskussa. On selvää, että Euroalue on tällä hetkellä on varsin positiivisessa vireessä kuluttajaluottamuksen ja talouden kasvun osalta, mikä näkyy myös yrityksen tuloksessa, mutta Venäjän tilanne on hyvä muistutus YIT:n tekemän tuloksen sidoksista yleiseen taloustilanteeseen. Kuluttajaluottamuksen laskua, korkotasoja ja niiden vaikutuksia pankkien tarjoamiin lainahintoihin lieneekin syytä tarkkailla Euroopan markkinoilla, sillä ne vaikuttanevat merkittävästi Suomessa ja CEE-maissa hyvin alkaneeseen tuloskasvuun.

YIT:n raportoitu velkaantumisaste vuoden 2017 kolmannella neljänneksellä oli välttävällä tasolla ja sen operatiivinen kassavirta -6,5 miljoonaa euroa. Operatiivisen kassavirran osalta en kykene ammattitaitoista pohdintaa tuottamaan, sillä en osaa sanoa miten se vertautuu esim. yrityksen kilpailijoiden operatiiviseen kassavirtaan. Selvää kuitenkin on, että pitkäkestoinen tai krooninen negatiivinen kassavirta ei ole yrityksen kestävyyden kannalta hyvä asia. Epäilemättä kuitenkin rakennusalalla esimerkiksi suuret infra- tai toimitilahankeinvestoinnit vievät alussa merkittävästi rahoitusta, joten en välttämättä pelästyisi hetkellisesti raportoitua heikkoa kassavirtaakaan. Tilanne kuitenkin on vertailukauteen tarkasteltuna huomattavasti parantunut.

Kaiken kaikkiaan vuosi 2017 näytti raportoidun Q3 jälkeen positiiviselta kehitykseltä liikevaihdon, tuloksen ja kassavirran suhteen edelliseen vuoteen verrattuna. Lopullisesta tilinpäätöksestä helmikuussa selviää säilyikö kehitys samana myös viimeisen neljänneksen aikana.

Osinkomaksajana YIT saa bonuspisteitä selkeästä osinkopolitiikastaan, joka on jakaa tilikauden tuloksesta 40-60% osinkoina omistajilleen. Merkittävää historiaa yrityksellä ei kuitenkaan ole kasvavan osingon maksajana, joten siinä mielessä se ei omaan silmään pistä mielenkiintoisena sijoituskohteena osinkosalkkuun. Toki potentiaalia näin kasvumarkkinan aikana väliaikaisena salkkusäilytyksenä on olemassa.

Loppu sanoina voin todeta, että ymmärrykseni ja luottamukseni YIT:hen yhtiönä nousi tämän tarkastelun tuloksena. Aionkin tilikauden päätöksen julkaisun jälkeen tarkastaa ensimmäisenä etenkin Venäjän lukujen kehityksen loppu vuoden aikana. Mikäli Venäjän markkinoiden taantuminen katkeaa tai havaittavissa olisi edes orastavaa kasvua asuntomarkkinoiden osalta, olisi osake näkemykseni mukaan varsin houkutteleva (olettaen, että Suomi ja CEE pysyy nykyisellä radallaan). Yrityksen osinkoprosentti on verrokkiryhmässään hyvällä tasolla ja maksusuhde tulokseen kestävä. YIT ei kuitenkaan pitkässä juoksussa ole varsinainen osinkosijoittajan unelmakohde, johtuen yrityksen osinkohistoriankin osoittamasta osinkomäärän heilahtelusta yleisen markkinatilanteen mukana. Lisäksi edelleen se tosiasia, että rakennusalaan liittyvä ymmärrykseni ei ole pintaraapaisua kummoisempi on omistajana heikkous.

KUVA 2: Peruslukujen vertailua verrokkiryhmässä

Pientä verrokkiryhmää ja peruslukuja kerätessäni kiinnostus heräsi myös varsinkin ulkomaalaisten kilpailijoiden kohdalla. Näiden lukuihin saattaa toki vaikuttaa Ruotsin asuntomarkkinoiden tämän hetkinen tilanne ja tulevaisuuden näkymät.

Mutta onko kyseessä sitten (tulevia) mahdollisia ostopaikkoja vaiko jotain muuta? Pitänee joka tapauksessa toteuttaa ainakin pintapuolista tarkastelua esimerkiksi JM Ab:n kohdalla.



LÄHTEET

https://www.yitgroup.com/fi

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/super-yitn-venaja-strategia-askarruttaa/mv3f8G8a

https://www.kkv.fi/globalassets/kkv-suomi/ratkaisut-aloitteet-lausunnot/ratkaisut/kilpailuasiat/2016/yk---hyvaksytyt/r-2016-10-0520.pdf

https://www.arvopaperi.fi/kaikki_uutiset/yit-aloittaa-100-miljoonan-euron-urakat-6677705

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/rakennusalalla-hautui-yllatysliitto/UL6QMErZ

https://www.rakennusteollisuus.fi/globalassets/suhdanteet-ja-tilastot/suhdannekatsaukset/2017/syyskuu-2017/rt-syksyn-2017-suhdanne.pdf

https://www.rakennusteollisuus.fi/Tietoa-alasta/Talous-tilastot-ja-suhdanteet/asuntotuotantotarve-2040--selvitys/

https://www.rakennusteollisuus.fi/globalassets/suhdanteet-ja-tilastot/asuntotuotanto_2040/asuntotuotantotarve-2040-raportti.pdf